Son yıllarda konut fiyatlarında gerçekleşen hızlı artış sadece ev sahibi olmak isteyenlerin değil, gayrimenkul sektörünün tüm oyuncularının ve ekonomi ile ilgilenenlerin de yakından takip ettiği bir konu oldu. İpotekli konut satışlarındaki düşüş ve konut dışı gayrimenkul satışlarındaki rekor da bu ilgiyi artırdı. Konut piyasasında fiyat artışlarını tetikleyen birden fazla kriterin varlığı ise tartışılamaz bir gerçek.
Türkiye'de kırsal kesimden göçe ve özellikle büyük şehirlerde yabancı nüfusun artışına kentleşme ve ekonomik büyüme gibi faktörler eklenince konut talebindeki artış hızı ile konut üretim hızı birbiri ile paralel gerçekleşmiyor. Sonuç olarak talep ve arz arasındaki dengesizlik konut fiyatlarını yukarı çeken etkenlerden biri haline geliyor. İnşaat malzemeleri ve işçilik maliyetlerindeki artışlar, konut inşaatını maliyetli hale getiriyor. Bu maliyet artışları da konut fiyatlarına doğrudan yansıtılıyor. Kentsel dönüşüm projeleri, şehirlerdeki eski ve riskli binaları güvenli konutlara dönüştürmeyi amaçlıyor ve bu konuda teşvik ve destekler günden güne artıyor fakat bu projelerde yaşanan aksaklıklar, süreçlerin uzamasına ve maliyetlerin artmasına neden oluyor. Bu durum da konut fiyatlarını olumsuz etkiliyor. Deprem ülkesi olarak anılmakla birlikte, yatırım amaçlı gayrimenkul alım satımı oldukça tercih ediliyor. Ancak, bu spekülatif talep, gerçek konut ihtiyacından bağımsız olarak konut fiyatlarının şişmesine sebep oluyor.
Konut fiyat artışlarına ek olarak özellikle 2023 yılı başından itibaren bankacılık faaliyetlerinde uygulanan regülasyonlar ile konut kredisi faiz oranlarının artışı ve kredi koşullarındaki değişiklikler, konut kredisi kullanımını zorlaştırarak konut alımını azaltıyor. TCMB verilerine göre; 2023 yılı için ocak ayında uygulanan yıllık konut kredisi faizi yüzde 21,65 iken aralık ayında bu oran 42,09'u gördü. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2023 yılında konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında; İstanbul 198 bin 739 konut satışı ve yüzde 16,2 ile en yüksek paya sahip olurken, satış sayılarına göre İstanbul'u 114 bin 432 konut satışı ve yüzde 9,3 pay ile Ankara, 65 bin 465 konut satışı ve yüzde 5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller ise sırasıyla 426 konut ile Ardahan, 501 konut ile Hakkâri ve 970 konut ile Tunceli oldu. Arsa, tarla, iş yeri ve diğer taşınmazların dahil olduğu konut dışı satış adedi ise 1 milyon 723 bin 511 ile toplam satışların yüzde 58,44’ü ile bugüne kadar ek yüksek payına ulaştı.
İpotekli konut satışları ise, Türkiye genelinde aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 72,3 azalış göstererek 6 bin 42 olurken, 2023 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 36,6 azalışla 177 bin 748 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışlar, aralık ayında yüzde 4,4; 2023 yılında yüzde 14,5 pay elde etti.
Satılık konut ilan sayısı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azaldı. Aralık ayında satılık konut arzı bir önceki aya göre ülke genelinde yüzde 4,8 oranında düştü. Aynı dönemde Türkiye genelinde satılık konutların ortalama fiyatında yüzde 1,4 artış görüldü.
Türkiye'de konut ve gayrimenkul piyasasındaki bu olumsuzluklar ve karmaşa ile başa çıkabilmek için, daha sürdürülebilir politikalar uygulanması kaçınılmaz oluyor. Bunun için de konut piyasası için, talep ve arz dengesinin sağlanması, kentsel dönüşüm süreçlerinin hızlandırılması ve kredi koşullarının iyileştirilmesi gibi adımların atılması gerekiyor. Ekonomik dengenin korunması, ev sahibi olmak isteyenlere destek sağlanması ve kira geliri elde edenlerin adil bir şekilde vergilendirilmesi de temel kriterler de yaşanılan sorunların hafifletilmesi için önem arz ediyor. Aksi takdirde, konut piyasasındaki bu aşırı artışlar, toplumun geniş kesimlerini olumsuz etkilemeye devam edecek gibi duruyor.
Gelecek hafta verilerin açıklanacağı takvimden önemli olanları aşağıda paylaşıyorum.
Ekonomik veri takvimi
30 Ocak 2024, Salı Japonya İşsizlik Oranı
30 Ocak 2024, Salı Euro Bölgesi Tüketici Güven Endeksi
31 Ocak 2023, Çarşamba Çin İmalat/GenelPMI
31 Ocak 2023, Çarşamba Türkiye Dış Ticaret Dengesi
31 Ocak 2023, Çarşamba Almanya GSYİH
31 Ocak 2023, Çarşamba Almanya TÜFE
31 Ocak 2023, Çarşamba ABD Faiz Oranı
1 Şubat 2023, Perşembe Euro Bölgesi TÜFE
Ekonomi ve finans sözlüğü
Skimpflasyon: Ürünün ya da hizmetin kalitesinin düşürülmesi.
Shrinkflasyon: Ürünün fiyatının sabit tutularak ya da artırılarak gramajının düşürülmesi.
