Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yeni olsa dahi mevcut kira bedelinin emsal ve rayiç değerlerin altında kalması durumunda 5 yılın dolması beklenmeden kira tespit davası açılabileceğine karar verdi.
Daire, 2018 yılında yenilenen kira sözleşmesini esas alarak karar veren yerel mahkemenin hükmünü bozdu. Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayiç değerlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğine hükmetti.
DAVA 22 BİN LİRALIK KİRA İÇİN AÇILDI
Dairenin kararına konu olayda, 2005 yılında İstanbul’daki iş yerini kiraya veren kişi, kiracısının 2021 yılında aylık 22 bin lira kira ödediğini belirtti.
Kiraya veren, söz konusu bedelin emsal iş yerlerinin kira bedellerinin oldukça altında kaldığını ve rayiç kira değerlerinin önemli ölçüde yükseldiğini ileri sürdü. Bu gerekçelerle kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle kira tespit davası açıldı.
YEREL MAHKEME 5 YIL ŞARTINI ESAS ALDI
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini belirledi.
Mahkeme, dava tarihi itibarıyla son sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğine dikkat çekerek "hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını" değerlendirdi.
Kararda, bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin uygulanması gerektiği ve kira bedelinin sözleşmede yer alan artış şartına göre hesaplanması gerektiği belirtildi.
Davacının karara karşı yaptığı istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
YARGITAY YEREL MAHKEMENİN KARARINI BOZDU
Davacı, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu savundu ve kararı temyiz etti.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN YASAL DÜZENLEME HATIRLATILDI
Yargıtay kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerli olduğu belirtildi.
Bu düzenlemenin bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri açısından da uygulandığı aktarıldı.
Kararda ayrıca 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin belirlenmesinde üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin dikkate alınması gerektiği ifade edildi.
Kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi gerektiği de kararda yer aldı.
KİRA BEDELİ İÇİN HER ZAMAN DAVA AÇILABİLİR
Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılabileceğinin düzenlendiğini de hatırlattı.
Kararda şu ifadeye yer verildi: "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir."
2018’DEKİ SÖZLEŞMEYE İLİŞKİN ARAŞTIRMA YAPILMASI İSTENDİ
Yargıtay kararında, yerel mahkemenin 2018 yılında yenilenen kira sözleşmesini esas alarak hüküm kurduğu belirtildi.
Dosyada taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekilirken, 2018 tarihli kira sözleşmesinin kira miktarı bakımından bir güncelleme içermediği ve yalnızca mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.
Yargıtay, mahkemenin görevinin "sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek" olduğunu vurguladı. Bu kapsamda kira sözleşmesinin başlangıç tarihine ilişkin belirsizliğin giderilmesi ve kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtildi.
5 YIL DOLMADAN DA HAK VE NESAFETE GÖRE KİRA TESPİTİ YAPILABİLECEK
Dairenin kararında, yenilenen kira sözleşmesiyle belirlenen bedelin emsal ve rayiç değerlere uygun olmadığının ortaya çıkması halinde uygulanacak yönteme de yer verildi.
Kararda şu hüküm bulundu: "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."
YARGITAY EKSİK ARAŞTIRMA NEDENİYLE KARARI BOZDU
Yargıtay, yasal düzenlemeler kapsamında yerel mahkemenin kararının hukuka aykırı olduğuna hükmetti.
Dairenin kararında, mahkemenin 2018 tarihli sözleşmenin imzalandığı dönemde belirlenen kira bedelinin rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığını araştırması gerektiği belirtildi.
Kararda şu ifadeler yer aldı: "Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince yenilenen 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibarıyla ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."
