MEHMET GÜÇLÜ GÜLER - EGE TELGRAF - Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/3450 Esas, 2026/1141 Karar sayılı ve 3 Mart 2026 tarihli kararına konu olayda, kiraya veren, kiracının 2005 yılından bu yana taşınmazda bulunduğunu belirterek kira bedelinin yeniden tespit edilmesini istedi. Kiraya veren, mevcut kira bedelinin emsallerinin oldukça altında kaldığını ve bölgedeki rayiçlerin önemli ölçüde yükseldiğini savunarak, aylık kira bedelinin 1 Mayıs 2021'den itibaren yeniden belirlenmesini talep etti. İlk derece mahkemesi ise taraflar arasında 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmeleri bulunduğuna dikkat çekti. Sözleşmelerin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal ve rayiçler dikkate alınarak “hak ve nesafete” göre belirlenemeyeceğine karar verdi. Bölge Adliye Mahkemesi de kiraya verenin istinaf başvurusunu esastan reddetti. Dosyanın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay, bu yaklaşımı yerinde bulmadı.
5 YIL OTOMATİK SIFIRLANMIYOR
Yargıtay, 2018'de imzalanan sözleşmelerin yenileme/tecdit sözleşmesi olarak kabul edilmesinde sakınca bulunmadığını, ancak bunun tek başına uyuşmazlığı çözmeyeceğini belirtti. Daireye göre öncelikle, yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin sözleşmenin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı araştırılmalı. Kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunun belirlenmesi halinde, talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılması gerekiyor. Ancak yeni sözleşmedeki bedelin daha sözleşmenin imzalandığı tarihte dahi emsal ve rayiçlerin altında kaldığı tespit edilirse farklı bir değerlendirme yapılabilecek. Bu durumda, yeni sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren geçen süre dikkate alınabilecek. Şartların oluşması halinde kira bedeli “hak ve nesafet” esasına göre yeniden belirlenebilecek.
BAŞLANGIÇ TARİHİ ARAŞTIRILACAK
Yargıtay ayrıca, kiraya verenin kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı yönündeki iddiasının ve buna ilişkin delillerin mahkemece değerlendirilmesi gerektiğine işaret etti. Daire, hâkimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihine ilişkin belirsizliğin giderilmesi gerektiğini vurguladı. Bu gerekçelerle Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldıran Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin kararını da davacı kiraya veren yararına bozdu.
KİRACILAR İÇİN KRİTİK İÇTİHAT
Kararı değerlendiren Avukat Mustafa Bilgehan Çalık, Yargıtay'ın yaklaşımının özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkileri açısından önem taşıdığını belirtti. Çalık, yeni sözleşmenin yalnızca tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin otomatik olarak yeniden başlatılamayacağını ifade ederek şöyle konuştu: “Yargıtay, yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin imza tarihindeki gerçek piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığına bakılması gerektiğini ortaya koyuyor. Yeni sözleşmedeki bedel o tarihteki emsal ve rayiçlerin gerisinde kalmışsa, sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa dahi kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihi dikkate alınarak, şartları oluşmuşsa hak ve nesafete göre kira tespiti yapılabilecek. Bu yaklaşım, özellikle 10-15 yıldır aynı kiracının bulunduğu taşınmazlarda, arada yeni bir sözleşme düzenlendiği gerekçesiyle geçmiş kira ilişkisinin göz ardı edilmesinin önüne geçebilecek nitelikte önemli bir içtihattır.”
