Yüzde 25 artırım kuralı nedir?
Taraflar kira sözleşmesi ile en yüksek ihtimalle TÜFE ortalaması belirleseler veya artış oranı belirlemeseler de kira artışı ancak bir önceki yıl kira bedeline yüzde 25 artırım yapılmak suretiyle izleyen yıl için belirlenebilir. Bu kural 1/7/2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen kira dönemlerinde yenilenecek kira sözleşmeleri için geçerlidir.
Yüzde 25 kuralı işyerleri için de geçerli midir?
Bu kural, ilgili dönem için yalnızca konutlar için geçerli olup, işyerleri içen TÜFE ortalaması kuralı işlemeye devam etmektedir. Nitekim örneğin 2023 Kasım iş yeri kira zam oranı, Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması yüzde 54,26'dir.
Beş yıl kuralı nedir?
1. BEŞ YIL DOLMAMIŞ İSE:
Taraflar sözleşmede artış oranı belirlemişlerse beş yıllık süre dolmadan kira tespit davası açamazlar. Artışlar TÜFE ortalamasını veya yürürlükte olduğu döneme denk gelmiş ise yüzde 25 artırım kuralını aşamaz.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemiş ve beş yılını doldurmadan, kira tespit davası açılmış ise yeni kira bedeli belirlenirken tüfe ortalaması hakim tarafından esas alınır.
2. BEŞ YIL DOLMUŞ İSE:
Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılsın veya kararlaştırılmasın; sözleşme beş yılını doldurmuş ise, hakim tarafından TÜFE ortalaması, emsaller, çevre rayici, kiralananın durumu vesair hususlar değerlendirilerek yeni kira bedeli hakkaniyete uygun olarak belirlenir. Bu belirleme yapılırken, mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi de yaptırılmaktadır.
Kira sözleşmesinin süresinin önemi:
Kira sözleşmeleri bir yıllık yapılabileceği gibi, daha uzun süreli de yapılabilmektedirler. Ancak, süre bitiminde kendiliğinden sona ermeyip, süre bitiminde birer yıllık olarak yenilenerek devam ederler. Her ne kadar bir yıldan kısa süreli veya uzun süreli kira sözleşmelerinde eski mevzuatta, süre bitiminde kendiliğinden sona edeceği ve tahliye davası açılabileceği öngörülmüş ise de yeni düzenlemelerde bu olanak bulunmamaktadır.
Kira tespiti ve tahliye davaları açabilmek için yasal süreler de bu düzenlemeler ışığında belirlenecektir. Üzerinde çok tartışılan ve farklı Yargıtay kararlarının yer aldığı bir alandır. Tahliye davaları ile ilgili yazılarımızda bu açıklamalara ayrıca değinilecektir.
İzleyen yazımızda farklı soruların yanıtları sürecektir.
Arabulucu- Avukat Nurdan Heris